Как купить/продать или масштабировать арендный бизнес выгодно
Что учесть при покупке арендного бизнеса, чтобы инвестировать выгодно и как увеличить капитализацию бизнеса за счёт грамотной оценки и интеграции основных бизнес процессов
Стрит-ритейл
Покупка коммерческих площадей под офисы, бутики или продуктовые магазины на первом этаже жилого здания — тенденция на рынке коммерческой недвижимости России. Этот тип недвижимости называется стрит-ритейл.
Если вы правильно подобрали коммерческое помещение под аренду, то его доходность в среднем составит
Доходность: 10,5-12,5% годовых.
- Продукты – 25%; - Рестораны и фуд-корт – 25%; - Детские товары – 10%; - Товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары и книги – 10%; - Спортивные клубы – 5%; - Автомобили – 5%; - Связь и банки – 5%; - Косметика – 5%; - Одежда и обувь – 5%; - Ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки – 2%; - Сфера развлечений – 2%; - Зоотовары – 1%.
Если вы правильно подобрали коммерческое помещение под аренду, то его доходность в среднем составит
Доходность: 10,5-12,5% годовых.
- Продукты – 25%; - Рестораны и фуд-корт – 25%; - Детские товары – 10%; - Товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары и книги – 10%; - Спортивные клубы – 5%; - Автомобили – 5%; - Связь и банки – 5%; - Косметика – 5%; - Одежда и обувь – 5%; - Ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки – 2%; - Сфера развлечений – 2%; - Зоотовары – 1%.
Разберемся, из чего складывается стоимость арендного бизнеса и что нужно учитывать при его покупке.
Экономические показатели бизнеса
Перед совершением сделки оцените объект по нескольким факторам:
Экономические показатели бизнеса
Перед совершением сделки оцените объект по нескольким факторам:
Размер платы
Размер ежемесячной платы арендаторов и ее соответствие рынку
Условия
Стратегия формирования арендных платежей и условия договора
Экспертность
Система налогообложения и процентные ставки
Доход - Чистая прибыль пассивного дохода
Экономические показатели арендного бизнеса
Арендная ставка
Важно, чтобы арендная ставка не была занижена или завышена. В первом случае это означает скрытые проблемы с недвижимостью, о которых умалчивает продавец. Во втором — арендатор может потребовать ее снижения до рыночной стоимости или разорвать договор с новым владельцем.
Конкуренты по близости
Проверьте, нет ли поблизости прямых конкурентов бизнеса на вашей площади, учитывайте размер компаний и целевую аудиторию. Это влияет на возможность арендатора зарабатывать и дальше в вашем помещении без страха потерять потенциальных клиентов, а с ними и постоянный доход из-за возникшей конкуренции.
Управляющая компания
Каковы расходы на услуги УК.
Они могут снизить инвестиционную привлекательность объекта.
Технические параметры так же сильно влияют на ликвидность недвижимости. Оценивайте площадь, общее состояние основных, подвальных и подсобных помещений, год постройки, соответствие актуальным требованиям СанПиН и Пожарного надзора, электрическую мощность.
Они могут снизить инвестиционную привлекательность объекта.
Технические параметры так же сильно влияют на ликвидность недвижимости. Оценивайте площадь, общее состояние основных, подвальных и подсобных помещений, год постройки, соответствие актуальным требованиям СанПиН и Пожарного надзора, электрическую мощность.
География
Учитывайте географическую локацию объекта, качество ремонта, класс помещения, удобство подъезда и входа для клиентов, близость парковки. Если стоит счетчик посетителей, то запросите данные с него, чтобы своими глазами убедиться в показателях посещаемости объекта.
Форс мажоры с арендателем
Настоящий Текущий арендатор может расторгнуть договор: продумайте, как вы будете привлекать новых. Им может не хватить электрической мощности, чтобы подключить другое оборудование. То же касается коммунальных услуг: посмотрите, какие используются и будет ли их достаточно новым арендаторам. Также учтите, кто их оплачивает — владелец недвижимости или собственник бизнеса.
Личные отношения с арендаторами
Особенность арендного бизнеса в том, что вы получаете его с другим бизнесом внутри — магазином, аптекой, салоном красоты или офисом. Четко отрегулированные отношения с арендатором важны для долгосрочного сотрудничества.
Договор аренды
Договор аренды детально проанализируйте с помощью юристов. Это базис, на котором выстраивается работа с арендатором. Если условия нужно уточнить или дополнить — обсудите изменения с собственником бизнеса, внесите с его согласия и закрепите подписями сторон.
Платёжеспособность арендатора
Проверьте платежеспособность арендатора: нет ли долгов по платежам перед продавцом и не оплаченных налогов перед бюджетом. Узнайте, не был ли арендатор замешан в судебных процессах, связанных с недвижимостью. Репутация бизнеса, который ведут на вашей площади — это и ваша забота тоже.
Карма
На эту тему можно говорить бесконечно, я думаю сделаю целую статью по данной теме, так как она требует дополнительного разбора
Понравилась статья?
Поделись ей в своих социальных сетях и подписывайся на новые статьи по теме...
Кто берёт на себя обязательства?
Продюсер, Маркетолог, Бизнес Консультант, Венчурный инвестор и эксперт по масштабированию Бизнеса Георгиевский Георгий
Лидер и основатель компании РОСТ Консалт.
За 13 лет опыта дорогих продаж, маркетинге, продюсерской деятельностью и организацией тематических сообществ.
Эксперт по созданию высокоэффективных команд
За 13 лет опыта дорогих продаж, маркетинге, продюсерской деятельностью и организацией тематических сообществ.
Эксперт по созданию высокоэффективных команд
Отзывы наших клиентов
Вы профессионалы. При первой встрече я рассказала об идее проекта, а вы помогли доработать и трансформировать ее во что-то особое.
Тамара Ларина
Менеджер проектов в Pixels
Мы узнали много нового и получили очень дельные советы. Очень рекомендуем Георгия в качестве гида!
Рита Кац
HR в DD agency
Отличные ребята, очень компитентные, умело организовали досуг. Обязательно в следующем году откроем с ними что нибудь интересное!
Юлия Санина
Основатель Pic Pen studio
Работая в большой корпорации, сложнее все держать под контролем. Так что это идеальный партнёр для сотрудничества, так как я поняла как просто можно контролировать и управлять целой корпорацией, занимаясь личным брендом
Креативный директор РОСТ Продактион
Закажите статью эксперту
Напишите Ваше Имя, Вашу рабочую почту, а в тексте кратко опишите вопрос или тему, которую вы бы хотели раскрыть и мы обязательно ответим на Ваш вопрос
Специалист по элитной недвижимости и автомобилям
Грязин Илья
Автор технологии удалённых отделов продаж и автоматизации бизнес процессов.
Эксперт по переговорам и долгосрочным отношениям.
Для связи >> Кликни по этой ссылке
Эксперт по переговорам и долгосрочным отношениям.
Для связи >> Кликни по этой ссылке
